写字楼方案

写字楼方案精选。

写字楼方案(篇1)

统一管理

写字楼必须由代表业主权利的、受业主、开发商委托的管理公司统一管理，没有统一管理的写字楼是难以经受激烈的物业市场竞争。

即统一项目的整体规划和整体布局。

即为用户提供专业的服务咨询;统一设立总服务台，提供客

户服务提升项目服务水平;代行部分工商行政职能，对用户

经营行为、商品和服务质量进行必要监督，保持良好经营秩

序，并以此提升项目认知度。

即前期通过销售环节捆绑合同或协议，后期通过政府税费调控等形式，基本实现项目统一招商管理，包括统一业态控制，统一品牌审核，以及统一租约等管理内容。

即统一策划全年的系列营销策划活动，营造气氛吸引客流，

举办大量的有文化内涵并特聚人气的活动，使办公司楼成为

传播文化资讯的平台

即统一进行项目建筑内外空间、环境管理及设备设施的维护

保养，营造舒适的办公休闲环境

分散经营

物业公司内部分多个不同的部门，每个部门都有不同的职能，提倡并实行全员销售(全员销售也应扩展到整个集团公司)，并把销售的部分拿出做为奖励，以全员销售予以鼓励。

管理模式的五个统一

分散经营

为了达到“统一管理,分散经营”的管理模式，在商铺写字楼租凭合同中都应该约定承租户必须服从物业公司的统一管理。在法律上确定物业公司的管理地位。

组织架构

组织架构设计说明：

商管公司的组织架构主要分为三大板块：

1、物业服务部分(保安、保洁、设备管理)2、写字楼服务部分(包括策划促销和用户管理)

3、行政财务(商务中心、水包、超市等客户回报支付及用户租金收取、)其中由写字楼招商和运营部组成的商业服务部分是整个管理公司的核心运营机构。

公司组织结构采取扁平化的管理体系，便于市场的快速反应和相互配合。物业公司下面直接设置职能部门，部门下设专业组直接管理所有写字楼用户。

物业管理内容

商务中心定项服务、水包服务、写字楼超市服务、养护建筑、维护设备、保证水电气热正常供应、公用面积的保洁、保安防盗、车辆管理、绿化养护、意外事故处理等。

出租方式的管理

租金计算可采用两种形式：

一种先规定一个固定的月租金(根据面积)，然后根据市场情况和货币升、贬值决定几年后再增加合理的幅度。

一种是按面积定出最低租金，然后根据承租户销售总额按一定的百分比收取租金。

出租的促进策略

进行特色经营,扩大商场的吸引力

提高商业场所的产品档次,扩大消费.

加强广告宣传,提高商厦的知名度

节庆日经常举行活动,促进客流量

根据租赁时间长短,一次性交纳租金的多少来进性优惠政策

顾客带顾客来进行租赁,可减免一定的物业费等

招商原则

实行“二个重点四个优先”的基本原则

1、二个重点

重点引进在市内有影响力、有实力的商业机构加盟合作。

对名家、名企、名品重点招商

2、四个优先

厂家优先：厂家直接合作优先答约;

名优品牌优先：国内外著名品牌优先引进;

独家经营优先：品牌在本区域独家经营的优先引进;

特色项目优先：拥有特色经营项目的商业机构优先引进。

注：租赁面积到500平米以上优先引进

广告策划

广告策划是写字楼经营服务管理的一项重要任务，就是要设法把顾客吸引进来，把承租人留住。因此要策划和组织各项商业推广宣传活动，如综合表演、纳凉晚会、模特表演，摄影展，商品使用演示等。

协调好社会关系，与政府及其他组织机构(商业协会、商业协会、区级产业招商中心等)保持联络，参与社会公益文化交流活动等，会给物业公司带来潜在的商业机会。

促销推广策略

1、直销

1.1在营销活动中，有两种情况适合采用直销，一种是目标客户为普通大众，面相当广，如街头直销人员所派保健品类单张，保险公司逐家登门拜访，此类直销层次相对较低;一种是目标客户为某一特定群体，目标相对比较明确，如某些渡假村销售会员卡等，层次相对较高，对直销人员的要求也高些。

1.2直销方式：电话拜访，登门拜访，单张派发。

1.3直销对象：写字楼已租客户、其它写字楼客户、金融单位、证券公司、保险公司、企事业单位、富有的私营企业主。

1.4直销人员：我司销售推广人员、临时用工街头dm单派发、礼仪(形象)小姐宣传等。

2、dm邮寄

2.1对于距离比较远的客户和未作过任何联系的客户，在上门拜访前先实行dm邮寄，然后再电话询问直至登门拜访。

2.2dm对象：其它写字楼客户，外省外市有意在武汉租写字楼的客户，证券金融单位、保险公司、企事业单位。

2.3dm邮寄内容：写字楼单张简介、写字楼商户介绍、物业服务项目及写字楼所具有的优势等。

2.4dm邮寄时间：于正式公开推广前一星期左右。

3、优惠政策

3.1企业产品展示会，在人流比较集中，环境比较优雅的地方举行企业形象和产品展示会，是很多企业乐此不彼的好事。因此，在推广期内，我们会选择国内或国际知名企业免费在本项目举行企业产品展示会。

写字楼方案(篇2)

写字楼物业管理方案（一）：

写字楼物业管理方案

大厦的物业管理由早期物业管理介入阶段（物业预售至交付前三个月）与前期物业管理实施阶段（物业交付前三个月至业主委员会成立）组成。在实际操作中，应分阶段有重点、有步骤地落实相应工作。

第一阶段：早期物业管理介入阶段

从业主、开发商及物业管理专业角度，对物业的规划设计、建筑安装、设施配置、设备选型等方面提出合理化意见和推荐，使之既贴合物业管理的要求，又满足广大业主的需求，尽可能地减少疏漏，避免遗憾，保证质量，节约成本。

一、管理资料：

1、从政策法规的角度，带给相应物业管理意见及依据；

2、参与评审物业规划设计及建筑面积设计图纸，提出相关改善及改良的推荐；

3、从管理的角度，评审设施设备的选配，减轻后期管理的压力；

4、带给有关公建配套设备设施的改良意见；

5、带给大厦公共部位环境设计的相关意见；

6、带给机电安装及能源分配的相关管理意见；

7、带给功能布局、用料更改的相关管理意见；

8、带给有关楼宇材质保护的具体管理意见，减少因施工对材质造成的损伤；

9、带给标识系统设计、配置的相关管理意见；

10、参与开发商市场营销中与物业管理有关事宜的协调和沟通；

11、参与开发商物业竣工验收。

二、管理措施：

1、熟悉、掌握物业管理法规政策，做到有法可依，有章可循；

2、学习、运用各类专业技术知识，提高早期介入的专业技术含量；

3、制定早期介入计划，用心稳妥地开展工作；

4、参与有关工程联席会议，协调各方面关系；

第二阶段：前期物业管理阶段

前期物业管理阶段可分为接管验收管理、业主入伙管理、保安管理、消防管理、绿化保洁管理、房屋及公共设备设施管理、娱乐设施管理、水系使用管理、财务管理、质量管理、档案资料管理、人力资源管理等方面。

一、接管验收管理方案

为确保大厦的环境、建筑和设施设备等贴合有关法规政策及规划设计的要求，维护业主的合法权益，为日后物业管理工作的展开奠定基础，上海朗泰物业管理有限公司在接管前进行严格的验收工作。按照物业接管验收标准作业程序

（一）、管理资料：

1、了解物业建设的基本状况，与开发商及时沟通，确定接管验收时光；

2、编制《物业接管验收计划》，确定物业验收的标准、方法和日程安排；

3、与开发、设计、施工单位一齐，依照接管验收标准，对物业进行现场初步验收，并将验收结果记录在《物业交接验收表》上，同时要求施工单位对验收中存在的问题限期整改。

4、与开发、施工单位一齐，对物业进行现场复验，直至贴合规定的要求和标准；

5、与开发、施工单位联合进行物业交接：

（1）核对、接收各类房屋和钥匙；

（2）核对、接收各类图纸资料，并加以整理归档；

（3）核对、接收各类设施设备；

（4）核对、接收各类标识。

（二）管理措施：

1、组建接管验收小组，负责接管验收工作；

2、开展接管验收培训，提高对接管验收重要性的认识；

3、掌握物业验收的标准和程序；

4、制定接管验收规程，按程序办理接管验收手续。

二、业主入伙管理方案

在办理业主入伙手续时，为业主带给方便、快捷、及时、周到的服务，对于塑造管理处的形象，给业主留下良好的第一印象，上海朗泰物业管理有限公司十分重视业主入伙工作的管理。

（一）管理资料：

1、准备业主领房所需资料；

2、布置业主入伙现场，为业主办理领房手续带给一条龙服务；

3、按领房流程办理领房手续：

（1）凭业主所持的入伙通知单和各类必备证明，发放交房资料；

（2）陪同业主验房，办理领房手续；

（3）收回业主按规定填写的各类表格，收取业主应缴纳的费用；

（4）对验房交接中发现的房屋质量问题，经业主确认后，填写《业主验收交接表》，并与业主约定时光，及时解决。

（二）管理措施：

1、制定《业主领房程序》，准备各有关所需资料；

2、按照业主领房程序，安排工作流程；

3、策划业主入伙现场布置方案；

4、热情接待，百问不厌，虚心听取业主意见；

5、按规定办理业主入伙手续。

三、治安管理方案

在大厦物业管理中，适当运用现有的科学技术手段与管理手段，依靠各种先进设备、工具和人的主观能动性，维护物业和业主的安全，这是一项很重要的工作，最为广大业主所关注，

特制订常规防范与技术防范相结合的24小时全天候管理方案。

（一）管理资料：

1、常规防范：采取站岗执勤与巡逻执勤相结合的方式，协助公安机关维护大厦公共秩序，防止和制止任何危及或影响物业、业主（租户）安全的行为。

（1）门岗的任务：

礼仪服务；

维护出入口的交通秩序；

对外来车辆和人员进行验证、登记和换证；

制止身份不明人员、衣冠不整者和闲杂人员进入大厦；

夜间对外来人员进行询问和登记；

严禁携带危险物品进入大厦；

遇到外来人员将大件物品带出大厦，即与物主核实，并作登记；

为业主带给便利性服务。

（2）巡逻岗的任务：

按规定路线巡视检查，不留死角；

巡查车辆停放状况，维护道路畅通、车辆安全，做好安全防范工作；

对大厦内的嫌疑人员进行检查防范；

对大厦及楼宇安全、防火检查；

装修户的安全检查；

防范和协助公安部门处理各类治安案件；

防范和制止各类违反大厦管理制度行为。

2、技术防范：

应用安全报警监控系统、电子巡更系统，对大厦内的治安状况实施24小时监控，以确保安全。

（1）对可疑或不安全迹象采取跟踪监视和定点录象措施，并及时通知值班保安，进行现场处理。

（2）值班保安接到治安报警，应迅速赶到现场酌情处理，并把状况反馈到监控中心，监控员对报警处理状况作详细记录，留档备查。

（二）、管理措施：

1、实行半军事化管理，制定保安管理和奖惩制度，严格付诸实施，以增强保安人员的工作职责心；

2、强化保安人员的内务管理，开展系统化军事素质培训，提高保安人员的思想素质和业务技能；制定《紧急事故处理办法》，定期组织演习；

3、加强保安人员的行为规范教育，服装统一，佩证上岗，语言礼貌，举止得当；

4、严格执行保安巡更点到制度，确保巡逻质量；

5、监控中心定期检修、保养，确保监控设备完好；

6、保证监控、值勤记录详细完备，建立安全管理档案。

四、消防管理方案

消防管理是物业安全管理的重点，因此要根据消防法规的要求，结合实际，切切实实地做好消防安全工作，确保业主的生命财产安全。

（一）管理资料：

1、做好消防监控中心的管理；

2、做好消防设施、器材的管理；

3、持续消防通道的畅通；

4、加强装修期间的消防安全管理；

5、严禁违章燃放烟花爆竹；

6、严禁携带、储藏易燃易爆物品；

7、防止电器短路等引发火灾因素。

（二）管理措施：

1、制订并落实消防管理制度和消防安全职责制，做到职责落实，器材落实，检查落实；

2、制订消防事故处理预案，防患于未然；

3、建立义务消防队，每月组织一次消防安全学习，每季组织一次消防演习；

4、定期进行消防检查，预防为主，防消结合，发现隐患，及时消除；

5、做好消防器材、设备的检查保养，使之始终处于完好状态；

6、制止任何违反消防安全的行为；

7、用心开展防火安全宣传教育，定期向业主传授消防知识；

8、发生火灾，及时组织补救并迅速向有关部门报警。

五、绿化保洁管理方案：

绿化保洁直接关系到大厦形象及业主工作环境，也是测定环境质量的一个重要指标。

（一）管理资料：

1、绿化养护：绿化工应做到管理日常化、养护科学化。

（1）根据气候，给花木适量浇水；

（2）根据花木长势，给花木适量施肥，适当松土；

（3）制定预防措施，防治病虫害；

（4）及时清除杂草、枯枝，春秋两季定期修剪花木，对遭受损坏的花木及时扶正，整修或补种适宜的苗木、花草；

（5）对大厦内部公共场所进行绿化布置和养护；

（6）定期对建筑小品进行修饰；

（7）做到大厦周围绿地和花草植被养护完好。

2、清洁卫生：透过日常保洁工作，使大厦公共环境和公共部位整洁，公共设施洁净、无异味、无破损。

（1）根据材质选取最佳保养方法，定期上光打蜡，持续材质表面光亮整洁；

（2）公共卫生间设专人巡回清洁，持续整洁无异味；

（3）楼层公共烟缸每一天擦试两次，巡回清理，无烟蒂堆积；

（4）大堂设专人巡回保洁，玻璃门窗持续光亮，无明显印渍；

（5）大厦各公共区域持续清洁，无随意堆放杂物和占用公共场所现象，随时清除各类污渍、积水；

（6）每一天定时（正常上班时光前）收集垃圾一次，确保垃圾袋装化，并扎紧袋口，以免渗漏，每周对垃圾桶清洁、消毒，清洁垃圾房内外墙壁及地面，每月对垃圾房消毒二次；

（7）定期进行外墙清洗；

（8）各类公共照明、消防等设施，每月保洁一次；

（9）定期对下水道等排污管道清理一次；

（10）告示牌、指示牌等每一天保洁一次；

（11）电梯轿厢每一天保洁二次，每月对电梯门槽进行一次清洁；

（12）春夏秋季每周在害虫滋生地用药灭虫一次（冬季每月一次）；

（13）对违反环境卫生管理规定的行为进行制止。

（二）管理措施：

1、建立绿化保洁制度，按月制订养护计划，按操作规程规范操作；

2、加强业务培训，增强专业技能，聘请专业人员指导养护；

3、落实“三查”（绿化清洁工自查、管理员巡查、管理处主任抽查），加强日常监督检查，按月考核，确保绿化服务满意率95%、保洁服务满意率95%；

4、强化行为规范管理，服装统一、标识齐全、言行礼貌。

六、房屋及公共设施设备管理方案：

房屋管理，尤其是共用设施设备的管理，直接影响到大厦的形象、物业的使用年限及使用安全，直接关系到业主及使用人的安全，是大厦管理的重中之重。

（一）管理资料：

1、房屋公共部位管理：根据现状，大厦内房屋可分为已领房、空关房和公共用房。

（1）业主已领房：

房屋交付时，及时与业主签订业主公约，书面告知房屋装修管理规定，并建立业主档案；

加强装修管理，对违章装修行为及时予以制止，情节严重者，提请有关行政管理部门依法处理；

装修期间，应及时进行房屋公共部位的保护，确保房屋的安全、美观。

（2）空关房（含业主托管房）：

管理处应每月通风打扫一次；

对房屋和设施定期检查（包括墙面、管道、门窗、电源线路、水电表），发现问题或尽快处理，或及时通知业主。

（3）公共用房

做好公共用房（商务中心、公共设施用房等）的维护、保养，发现破损，及时维修，确保房屋的安全、美观。

2、设备设施维护：

（1）公共水电设施设备定期巡查，发现损坏，及时维修；

（2）公共卫生设施每周检查一次；

（3）水泵、锅炉、纯净水等设备每一天巡查两次；

（4）电梯机房，每周保养一次（半年保养和一年保养按规定进行）；

（5）中央空调机组设定专人管理，定期巡查，确保出风口正常；

（6）温感、烟感、喷淋等定期抽查，确保正常有效；

（7）智能化系统采用日常巡视与定期保养相结合，制实时运行档案；

（5）对业主（租户）自用水电设施报修，应按规定填写《有偿服务联系单》，确保维修及时率与合格率。

（二）管理措施：

1、加强装修户管理，督促业主做好装修前期申报工作，并经常进行现场检查，发现问题及时制止；

2、对所有的管理人员进行全面培训，清楚各隐蔽线路的具体位置，并对技术人员进行强化培训，确保谙熟该系统的操作及维护；

3、对系统中所有的器件、配件建立详细技术档案，以便最快的速度查得设备的各项参数，确保系统的最佳运行状态；

4、对所有的设备几配件建立详细档案，确保最快速度取得所需配件，并能跟踪产品的更新换代；

5、建立维修人员值班制度，确保维修及时率与合格率达98%以上，且有回访制度和记录；

6、采取日常巡视及定期保养相结合的办法，确保房屋及配套设施完好率达98%以上。

七、娱乐设施管理方案（视大厦具体配套设施而定）

确保健身娱乐设施的安全使用，为业主带给一个丰富多彩的娱乐休闲环境。

（一）管理资料

1、每周对健身娱乐设施进行不少于一次的安全检查：

（1）活动设施有无破损，有无因破损产生的尖角、裂缝等外露的锋利部分，秋千的吊绳、吊环、螺丝的牢固程度等；

（2）健身器械是否有松支，地面是否过滑，防护垫是否起到应有作用；

（3）台球、乒乓球、棋牌室地面是否过滑，台子是否松动，附属的电器是否绝缘良好，球拍、球板及球杆是事有外露的锋利部分等；

（4）网球场、篮球场的场地是否有不安全因素，球网、球架等有无破损和松动，是否牢固；

2、对存在不安全因素的娱乐设施及时做好停用标识，组织检修；对无法修复的，按手续申请报废；

（二）管理措施

1、小区设安全检查负责人，对健身娱乐设施正常使用行使一票否决权；

2、安全检查人员须如实填写健身娱乐设施安全检查表，并妥善保管，每月上报管理处主任。

八、水系使用管理方案（此项资料视具体配套状况增减）

透过有序的管理，确保大厦水系运行正常，有效节省管理成本。

（一）管理资料

1、定期巡查泵房设施，确保设施设备运行正常；

2、定期清洁蓄水池，持续水质洁净；

3、专人管理蓄水池，定时开放。

（二）管理措施

1、测算水系运行成本，结合小区实际，制定使用规定；

2、建立设施设备档案，做好巡检记录；

3、按规定操作，发现异常，及时报修。

九、财务管理方案：

透过财务管理，在改善财务状况的条件下，不断扩大财务成果，提高企业经济效益。

（一）管理资料：

1、加强现金收支管理；

2、搞好财务核算；

3、及时统计物业维修更新费用使用状况，每半年公布一次（每年公布一次）

4、做好年度预算和决算工作；

5、认真审核报销票据，严格控制费用报销；

6、及时掌握财务收支状况，做好财务分析，为领导决策带给依据。

（二）管理措施：

1、根据财务法规政策，制定财务管理制度；

2、财务人员持证上岗，规范操作；

3、抓好财务人员业务培训，不断提高业务素质；

4、加强成本控制；

5、加强财务监督和财务检查。

十、质量管理方案：

导入iso9000质量体系标准，实施全面质量管理，有助于实现“以人为本”的管理理念，有助

于实现决策、计划与控制、协调的结合，实现既定的质量目标。

（一）管理资料：

1、参照iso9000质量体系标准要求，制定大厦质量工作计划；

2、实施所制订的工作计划和措施；

3、对照计划，检查执行的状况和效果，及时发现和总结存在问题；

4、根据检查的结果，采取相应的措施，巩固成绩、吸取教训。

（二）管理措施：

1、抓好管理人员的质量学习，开展质量管理培训教育工作，不断提高质量意识；

2、制订质量职责制，保证质量管理工作落到实处；

3、理解公司对大厦管理工作的现场指导；

4、配合公司开展质量体系审核，发现问题及时纠正，对系统性的问题制定整改方案。

十一、档案资料管理方案：

加强档案资料管理，有助于保存大厦的历史资料，维护管理的连续性和规范化，便于房屋及设施设备的检查、维护、更新和与业主的沟通、联系。

（一）管理资料：

1、工程档案：从接管开始的所有工程技术、维修、改造资料、各种竣工图及各类设施设备资料等；

2、业主档案：所有业主购、租房合同（复印件），业主基本状况登记表、装修申请表和住户健康状况登记表等；

3、财务档案：逐年构成的园区财务收支报表、物业维修基金使用报表等；

4、文件档案：有关物业管理法规政策、公司文件等；

5、管理资料：绿化资料、日常巡查（清洁、维修、保安）记录、值班记录，车辆管理记录、监控记录、荣誉资料等。

（二）管理措施：

1、制定档案制度，并严格执行；

2、专人管理（由负责内勤的管理员担任），专室专柜，编目造册，存放有序并且尊重业主保密，保守秘密；

3、科学管理，确保档案资料完整、齐全，确保档案完好率达100%；

4、逐步实现智能化管理，计时可靠的掌握相关信息，提高管理水平。

十二、人力资源管理方案

一流的物业需要一流的管理，一流的管理需要一大批高素质的管理人才和专业技术人才，而人才的管理与培训，对于持续员工的高质量，提高物业管理的水平，具有十分重要的好处。

（一）管理资料：

1、按照合理的人才结构，配置各类人才；

2、任人唯贤，量材录用；

3、开展业务培训，全面提高业务素质；

4、进行业绩考核，优胜劣汰。

（二）管理措施：

1、制定岗位职责制，做到责、权、利分明；

2、建立约束与激励相结合的运行机制，充分调动工作用心性；

3、加强思想作风建设，树立全心全意为业主服务的观念和企业的品牌意识；

4、岗前培训与在岗培训相结合，走出去培训与请进来培训相结合；

5、全面考核，做到公开、公平、公正。

智能化系统的管理和维护

（一）建立一支设备运行及维护人才队伍

将组建一支精干的设备运行及维护专业技术队伍，熟悉设备性能及隐蔽线路走向，并邀请相关单位（如系统设置、安装单位）对所有技术人员进行强化培训，确保谙熟该系统的操作及维护。

（二）管理人员的业务素质培训

对所有的管理人员进行全面培训，让每一个人员都能清楚明白隐蔽线路的具体位置，保证隐蔽工程中的线路不受损。

（三）建立设备技术档案

对系统中所有的器件、配件建立详细技术档案，包括型号、技术参数、外型尺寸、工作条件等等，以便以最快的速度查得设备的各项参数，确保系统的最佳运行状态。

（四）建立设备运行档案

建立对消防监控系统的实时运行档案，使操作人员对系统的正常运行了如指掌，并对系统的报警信息作正确的分析及存盘。

（五）建立供货商档案

对所有的设备及配件建立详细档案，包括型号、产地、制造单位、供应单位等等，并与供货商、制造商持续联系，确保以最快速度取得所需配件，并能跟踪产品的更新换代。

（六）日常巡视与定期保养

日常的巡视检查是及时发现问题的最佳途径，而定期维护是发现、解决软性隐患的最佳办法。对此将采取日常巡视及定期保养相结合的办法以确保设备安全运行。

写字楼物业管理方案（二）：

写字楼物业管理方案

来源:蜂巢物业管理网作者:中士

摘要

根据光华大厦设计标准、市场定位、服务需求分析和凯晨置业对本项目物业管理的要求，我司为本项目带给五星级宾馆式的物业管理服务，着重于管理服务的每一个细节，满足业主高层次的精神需求，以卓越的物业管理创造“礼貌、高雅、安全、整洁、方便、舒适”的居住环境。

凯德物业公司现所涉及的物业管理项目包括高级写字楼、高档（涉外）公寓、涉外商住小区、大型居住区、工业厂区以及大型公共事业类的物业管理等，从中积累与总结出了超多优秀的物业管理经验。并与2002年透过新加坡国际标准认证机构ISO9001：2000版认证。透过认证，公司已建立一套规范、系统、实用、高效的管理体系，已成为为贵司带给智能化、质量化、国际化、人性化的物业管理服务质量的有效保障。

我司将无锡光华大厦的管理标准定位在五星级宾馆式服务标准上，带给物超所值的物业管理服务。经测算维持本项目五星级酒店服务标准，年物业管理费为122。7万元，平均物业管理费为4。09元/平方米/月。

目录

一、前言3

二、公司简介4

三、项目概况与分析6

3．1无锡光华大厦物业特点的分析6

3．2管理思路7

3．3管理目标8

四、写字楼物业管理初步方案10

4．1说明10

4．2管理机构设置及人员配置11

4．3岗位职责16

4．4各部门工作资料20

五、管理服务资料和标准21

5．1客户服务21

5．2安保服务23

5．3清洁绿化服务23

5．4维修服务24

5．5俱乐部服务24

5．1424小时室内维修有偿服务收费标准（部分）26

5．15室内保洁有偿服务收费标准27

六、各项工作检查标准28

6．1客户服务工作28

6．2安保工作28

6．3工程维修工作28

6．4保洁工作28

七、各类应急处理措施29

八、管理经费测算31

九、结语32

一、前言

首先感谢无锡凯晨置业有限公司对我司的信任，作为我司股东之一的新加坡新工产业管理私人有限公司也十分重视此次合作机会。公司将全力以赴，力争把握住这次机遇，充分展示中新合资凯德物业的实力。使无锡光华大厦在管理和运作上充分发挥出新加坡管理模式的优势，为业主带给值得信赖的物业管理服务。

本计划书仅针对已建成的无锡光华大厦提出初步管理方案，将作为今后开展物业管理工作的基本执行框架，更为详尽的管理实施计划将在签订物业管理合同后提出。由于时光紧促，资料尚不够详尽，本方案若有遗漏和疏忽，敬请原谅！

二、公司简介

苏州工业园区凯德物业管理有限公司是在原凯德物业公司的基础上于2001年12月由新加坡新工集团下属新工产业管理服务私人公司和苏州工业园区建屋发展公司分别出资25万美元共同组建的具有国家二级物业管理资质的中新合资公司。

公司投资方之一的新工产业管理服务私人有限公司（CPGFM）是新加坡工程集团的全资子公司。新工产业管理服务私人有限公司是最悠久、最权威的物业管理公司，公司除带给常规物业管理服务项目，还带给包括建筑设计审计、能源审计、室内空气质量控制和增值服务等服务项目。在新加坡，CPGFM所管理的物业超过1000幢建筑物，总建筑面积超过800万平方米，包括总统府、国会大厦、财政大厦、外交部、国家发展部、内政部、高层的政府行政大楼、体育场、法院、银行、学校、医院、影剧院、图书馆、社区中心、博物馆、警察局、监狱、消防站、高级公寓、海关关卡等大厦。

目前，CPGFM在中东、印度、菲律宾、马来西亚、中国均设立了分支机构，并进行广泛的业务开拓及合作。在中国，CPGFM的业务已拓展至上海、西安、成都、武汉、济南等地区。接管的项目包括上海春城、东方肝胆外科医院、金花中心酒店和酒店式公寓、亚建国际高尔夫俱乐部、世纪广场（大型商场）和甲级写字楼等。

凯德物业公司中方投资者园区建屋发展公司注册资本超过3亿元人民币，开发面积超过150余万平方米，是苏州地区最大的房地产开发商之一，具有雄厚的经济实力和技术力量。

合资后的凯德物业公司拥有高素质的管理队伍。员工队伍从合资前的160余人在10个月内迅速增加到610余人，为适应公司在管理水平上到达国际高质量服务的要求，公司对新入职管理层人员学历要求到达大专以上。

合资后的凯德公司引进了新工在物业管理上先进的经验，在管理上不断精益求精，以国际化的标准管理企业。公司在2002年2月顺利透过新加坡国际标准认证公司的ISO9001：2000质量认证。合资后的凯德公司依托新工强大的技术支持，同新工共享资源，有潜力承接各种类型的物业项目，能够向客户带给全面的物业管理服务，致力于为客户带给一站式的服务，并不断带给增值服务，为客户带来更大的服务价值。

公司实行总经理负责制。设人事行政部、质管部、财务部、运作部、市场部、企划部、安保部、工程部、保洁部、绿化部等10个部门。运作部下设体育中心项目部、科技园项目部、加城花园（涉外）项目部、嘉湖阁（涉外）项目部、翠湖雅居（涉外）项目部、新城花园项目部、新加花园项目部、新馨花园项目部、明辉花园项目部和厂房项目部（管理苏虹厂房、罗斯蒂、仕达、出口加工区、联建科技等）。

现公司所接管物业项目总面积约100余万平方米。在高级商住楼宇、体育场馆、工业厂区和住宅小区的管理上积累了较丰富的经验，并获得社会各界和专业部门的认同，在苏州地区树立了“凯德”品牌。其中新城花园于1998年荣获“江苏省优秀物业管理小区”的称号，1999年荣获国家“城市住宅优秀物业管理区”，2001年新加花园荣获“江苏省优秀物业管理小区”。

中新合资的凯德物业公司根据园区外向度十分高的特点充分借助新方国际化、专业化的优势，向客户带给策略性的物业设施管理服务，与客户以伙伴的关系共同发展，透过战略资源的配置、有效性的管理措施，带给满足客户商业运作需求的服务，并将现代化的高科技技术运用到物业管理的过程中，全面提升其管理的科技含量。凯德物业公司的宗旨是：确保并提升公司客户的固定资产投资的价值；确保物业的可靠性和有效性以支持客户的商业运作；维持一个安全、清洁和有益于商业运作的环境；持续物业与客户的商业运作环境的一致性。

“创造优美环境、带给优质服务、吸引优秀人才。”凯德物业管理公司在全体员工的共同努力下，开拓进取，精心打造凯德品牌。

三、项目概况与分析

3．1无锡光华大厦物业特点的分析

3．1．1无锡光华大厦概述

无锡光华大厦位于无锡火车站对面，北面临河，总建筑面积40000余平方米，单幢28层公寓，共配备8台电梯。其中6层以下有近20000平方米的商业中心。本大厦为高级酒店式服务公寓。

大厦内主要设施有：商业中心、服务中心、健身中心、娱乐中心、会所等。

本方案针对6层以上住宅带给物业管理服务，6层以下的商业中心不计入本方案书内。

3．1．2项目特点和物业管理需求分折

1、本项目性质为高级服务公寓，销售定位为高级白领人士，业主档次高，生活服务需求具有多样性和个性化的特征；

2、大厦的业主层次高，时光价值高，追求生活质量，不愿为生活琐事浪费时光，对服务的需求在深度和广度上比其他住宅小区要求高，对俱乐部服务和家政服务需求大、依靠性强。

3、本项目内设有集娱乐、健身、保健、休闲、社交于一体的俱乐部，俱乐部是高尚社区的主要标志，也是本项目管理的重点和难点。虽然俱乐部服务项目仍属常规项目，但要持续俱乐部具有高雅、舒适、温馨的休闲环境，对室内装饰、家具设备配置、服务人员素质、管理水平都有很高的要求。

4、本项目所有公寓将以出售为主，大厦内的人群稳定性较强，对固定人群的服务不仅仅需要讲究亲情服务，更要不断创新。

5、本项目在服务上也需顾及到外籍人士在风土人情、生活习惯和文化背景上的差异和在安全、监控、保密上的特殊要求。

6、在大厦内有比较严密的安全、监控系统，要求务必要有保密上的特殊要求。做到外来人员不经业主允许一律不准入内。

7、大厦内部配套设施的先进性较高，要求有较强的工程管理人员。

8、本项目为全电梯公寓，对电梯、消防、供水等设备系统管理要求较高；

3．2管理思路

根据无锡光华大厦的特点和物业管理需求分析，我们提出以下管理思路：

1、根据本项目特点、物业管理需求分析和我司物业管理经验，我们将本项目管理标准定位在五星级酒店标准上。

2、本项目采取酒店式管理关键在客户服务和俱乐部服务，我们将对照五星级酒店的国家标准，确定客户服务和俱乐部服务的项目、资料和标准。

3、俱乐部与一般社区活动中心在项目设置上并无大的差别，区分的标准在于档次的高低，而档次的高低关键在于俱乐部能带给一个安静、温馨、高雅、舒适、精致的休闲和社交环境。人多而杂就会破坏俱乐部的氛围。因此，我们认为本项目的俱乐部应严格控制对外服务范围。

4、项目员工全部招用有五星级酒店服务经验的管理和服务人员。

5、大厦的服务对象多为高级白领及外籍人士，委托性服务比较多，我司认为在服务项目上应多样化，并且严格按照五星级酒店的标准，如带给班车服务以及各类代办服务等。

6、针对大厦业主安全、保密要求较高，推荐在设置小区配套设备上应重点思考。

7、本项目6层以下为商业中心，人群进出流量大，应思考大厦业主的出入通道与商业中心顾客的通道分开管理的需求。

8、定期安排本项目上的人员参加培训和到五星级酒店学习，不断提高大厦的管理水平。

3．3管理目标

3．3．1管理总目标

按照国家建设部颁布的《全国城市物业管理优秀住宅小区考评标准》，接管后一年内到达国家级物业管理示范住宅小区标准。

3．3．2管理体系目标

接管后，三个月内建立一套贴合ISO9000标准的管理体系，使本项目管理和服务工作更加规范和贴合国际标准。

3．3．3管理分项目标

1、客户服务

客户服务满意率99%以上；

有效投诉率1%以下；

物业管理费收缴率98%以上；

回访率100%。

2、安保服务

重大管理职责事故发生率0

一般管理职责事故发生率0。1%以下

安保服务满意率99%

3、维修保养服务

维修及时率100%

维修合格率100%

设备完好率100%

维修回访率100%

维修服务满意率99%

4、保洁服务

保洁合格率100%

保洁服务满意率99%

5、绿化养护服务

绿化成活率100%

绿化养护合格率100%

绿化养护满意率99%

四、物业管理初步方案

4．1说明

本计划书仅为今后服务的基本架构，主要带给无锡光华大厦项目的物业管理，包括客户服务、安保、保洁、绿化、维修保养五个方面。

在顺利进场接管无锡光华大厦后，我们将根据实际状况，按照凯德公司现有的ISO9000质量管理体系和一整套完善的各类服务的操作手册进行进一步优化，以便更有效的管理此项目，为客户带给超值服务。

4．2管理机构设置及人员配置

4．2．1管理架构

我公司拟设无锡光华大厦项目部，全面负责公司在无锡光华大厦的日常管理运作，统管整个无锡光华大厦的内外事务。项目部下设：客户服务部、维修班、安保队、绿化保洁队。

写字楼物业管理方案（三）：

办公楼物业管理解决方案

办公楼物业管理有它独特的特点，主要表此刻：第一，办公楼的物业容积率相对较高，建筑规模大，电梯、消防、中心空调系统、楼宇智能化系统、计算机网络系统等设施设备先进复杂，功能齐全。第二，办公楼装修档次高，既有大家之气，又富贵典雅。第三，办公楼人员流动性大。第四，入驻大厦的业主和客户层次高，社会影响大。

对于物业管理来说办公楼的这些特点无疑不是难度挑战。首先管理要规范化，结合楼宇的特点和实际，建立办公楼安全、保卫、用电、防火、停车场等的管理公约或管理守则，以使整个大厦管理有章可依，运行有序。其次，物业管理公司务必建立一套完善且又适用的规章制度和作业规范，并要求员工照章执行、操作，职责到人，职责到岗，确保大厦各项工作正常进行，各种设备设施得以安全运转。

建新办公楼物业管理方案从下方几方面入手。首先，设立客户服务中心，给业主和客户贴近、贴身、贴心的服务，让业主和客户时刻感到物业人就在他们身边，就像最好的朋友一样，需要的时候立刻出现。其次，规范服务，对服务项目、服务标准、服务程序等各项指标进行规范，如对敲门、上门维修自带鞋套，与业主沟通时的规范语言等都要作具体的规定，构成一整套规范的流程。第三，及时服务，对诸如工程维修、装修审批、求助投诉处理等多数程序都设定完成时光，以保证为业主或客户服务的及时性。比如，规定工程维修人员接到业主和客户求助5分钟之内到达维修现场。到达现场能处理立刻处理、不能处理要给业主和客户予以解释求得理解。若在接到通知后因各种非凡状况导致不能在5分钟内到达现场，就要及时地与业主进行沟通或者再次约定维修时光，求助投诉处理后，还要针对不一样问题进行不一样等级的回访。这样做后会让业主觉得服务相当及时，觉得十分舒适、满足。第四，服务项目的多样性，物业管理公司除了带给一些必需的保安、清洁、绿化、维修等常规服务外，还应针对办公楼的实际带给如代订代发报纸邮件、鲜花、饮用水、午餐、车船飞机票、会议服务、旅游线路咨询，最新的流行信息、时事信息等特色化、个性化的服务，让业主和入驻的客户感到服务无处不在。

建新物业的办公楼按星级酒店管理。为了给业主和入驻客户带给人性化服务，拥有一支素质高、作风好的员工队伍，在员工进入之后，还要理解入职培训、岗前培训、服务意识培训、专业知识培训、实操技巧培训等。非凡对仪容仪表、站姿、坐姿、眼神、举止、言谈、表情等，都有严格的规定、要求和规范。透过培训后，引导人员和大厅前台服务人员务必面含微笑，彬彬有礼，语速不快不慢，恰到好处，语气暖和而又极富感情，给业主和客户“宾至如归”的感觉。

写字楼方案(篇3)

一、操作思路及方法

租售并举

策略阐述：整体产品以销售产权为主，迅速回笼资金，但为了培育市场、扩大客源层面、提升人气，故建议指定一小部分产品作为集中招租的对象，吸纳租赁客源，同时在销售过程中，这部分产品也便成为了“带租约”的产品，增强了产品的附加价值。

策略目的：

双管齐下，扩大目标客群迅速树立写字楼的使用形象，培育市场、提升人气增加项目的附加价值，增强投资者的投资信心。

策略操作方法：

招租部分

1、指定招租的楼层（E栋的6—10层5个层面）

2、成立专门的招租中心和招租小组，对有意向租用写字间的客户，根据实际的需求做详细登记，并引导其选择指定的楼层。

3、在销售的过程中，可以将项目招租策略，以及所积累的租用客户作为卖点进行说辞宣传，增强投资者的投资兴趣，同时根据实际情况也可将欲租用客户的情况给予介绍，起到“中介”作用。

二、收取定金的形式

由于项目目前还处在准现房阶段，未能及时交房使用，所以建议以收取定金的形式稳定前期的客户，但对于租赁客户不能“一刀切”收取固定的定金额度，故建议采用如下定金收取方式：

租赁面积在100平米以下（含100平米），收取定金：10000万元

租赁面积在100—200平米（含200平米），收取定金：20000万元

以此类推，每增加100平米，定金增加10000万元

三、**配合情况

从常规写字楼的操作模式来看，短效**对写字楼的销售并不能起到很大的推动作用，写字楼销售和租赁的有效**为长效**、项目自身包装和业主的口碑传诵，所以，本项目在**配合上做如下建议：

短效**：报纸广告只是针对重要的时间节点，如亮相、开盘、重大的促销事件等才进行宣传。

长效**：是写字楼宣传的主要**，包括：楼宇电视广告、路旗、公交车体、广播等。

项目自身包装：由于本项目面向青年大街、人流、车流集中，而且，从机场方向驶过的车辆很清楚地看到本项目的形象，所以围档、楼体本身的包装是对写字楼宣传的最经济、最有效的载体。

写字楼方案(篇4)

写字楼方案是为了满足现代商务发展需求而设计的一种多功能办公建筑。它是企业办公的重要场所，也是城市商业运作的核心节点。一个合理的写字楼方案，不仅要考虑办公空间的布局和设施，还要关注周边交通便利性、环境优美度以及建筑的可持续性。

一个成功的写字楼方案要以人为本，注重办公空间的舒适性和灵活性。现代办公场所注重人文关怀，办公区域应当充分考虑员工的工作效率和工作环境。办公室的格局可以采用开放式布局，以提高团队的合作效率和沟通效果。同时，每个办公室应该有足够的自然光线进入，提高员工的工作体验。还需要考虑到独立办公室、会议室、休息室等功能区域的合理布局。

写字楼方案要考虑到交通便利性。一个好的写字楼方案应该能够方便员工的通勤和客户的接待。因此，选址应该考虑到周边交通状况，以便员工和客户能够便捷地到达。在楼宇设计方面，需要考虑到停车位的数量和布局，以满足员工和客户的停车需求。还可以考虑与周边大型交通枢纽的连接，比如地铁站或公交车站的接驳等，方便员工和客户的出行。

另外，环境优美度也是一个好的写字楼方案所关注的重要方面。一个良好的办公环境可以提升员工的积极性和工作效率。写字楼方案可以包括一些绿化设计和休闲区域，为员工提供放松休憩的场所。同时，一些户外花园或绿化带的引入可以提高建筑物的观赏性，为办公人员提供更好的视觉享受。

写字楼方案还要注重建筑的可持续性。随着全球环境问题的日益严重，建筑物的可持续发展成为现代建筑的重要目标。写字楼方案可以采用节能环保的建筑材料，安装高效的节能设备，以减少建筑物的能耗。同时，可以考虑引入自然通风和自然采光的设计，以减少对人工能源的依赖。另外，写字楼方案还可以考虑在屋顶、外墙等位置设置太阳能发电系统，以提供部分电力需求。

小编认为，一个成功的写字楼方案应该从多个方面考虑，如舒适性、交通便利性、环境优美度和可持续性等。写字楼方案的目标是创建一个适合工作的环境，提高员工的工作效率和工作体验。通过合理的规划和设计，可以使写字楼成为一个融合商务、休闲、娱乐等多功能于一体的现代办公场所。

写字楼方案(篇5)

写字楼物业服务方案

写字楼物业服务是指专门为写字楼及其租赁企业提供综合性服务的一种服务模式。一家优质的物业管理公司应该为写字楼提供高效、安全、便利、舒适的服务，以确保租客的满意度和办公环境的良好运营。本文将详细介绍写字楼物业服务方案，以确保写字楼的高质量管理和良好发展。

一、安全管理方案

1. 安全设施：物业管理公司应该安装和维护先进的安全设施，包括闭路电视监控系统、入侵报警系统、消防设施等。保安人员必须经过严格的培训，并保持高度警惕，随时做好应对突发事件的准备。

2. 安全巡逻：物业应组织保安人员进行安全巡逻，定期检查大楼的安全设施和公共区域的安全隐患，并及时处理。

3. 处理突发事件：物业管理公司应制定应急预案，包括火灾、地震、停电等灾害事件的处理方案，以确保安全的疏散和紧急救援。

4. 灭火器和灭火系统：物业应配备足够的灭火器和灭火系统，定期检查和测试，确保其正常运行。

二、设备维护方案

1. 空调系统：物业应定期检查和清洁空调系统，确保其正常运行。必要时，物业应及时修理和更换损坏的设备。

2. 电梯维护：物业应定期检查电梯的安全性能和运行状态，确保其符合所需标准，并定期对电梯进行维修和保养。

3. 维修服务：物业应提供维修服务来解决建筑和设施方面的问题。无论是小型修理还是大型改建，物业都应及时响应，并积极解决问题。

4. 清洁服务：物业应制定清洁计划，定期清洁公共区域、走道和洗手间，确保整个办公楼的卫生和清洁。

三、便利设施方案

1. 停车位：物业应提供充足的停车位，并建立停车场管理系统，确保员工和访客的停车需求得到满足。

2. 快递管理：物业应提供专门的快递管理服务，以迅速、准确地分发和送达所有快递包裹。

3. 会议室预订：物业应提供会议室预订服务，以满足企业对临时会议室的需求。

4. 餐饮服务：物业可以与周边的餐厅合作，提供优惠的餐饮服务，并确保办公楼内的餐厅环境卫生。

四、客户服务方案

1. 前台服务：物业应配备专业的前台人员，提供礼貌、热情的接待服务，包括来访者登记、导航服务等。

2. 租户服务：租赁企业的需求应被重视。物业应建立租户服务中心，提供高效的解决问题和响应请求的服务。

3. 技术支持：物业应提供有关写字楼设施的技术支持，包括网络、电话、电源等。

4. 投诉处理：物业应建立投诉处理机制，并及时处理租户的投诉，确保租户的权益得到保护。

以上是一份写字楼物业服务方案的详细介绍。一个优质的写字楼物业管理公司应该提供全面的服务来满足租户的需求，并确保写字楼的高效运营。通过安全管理方案、设备维护方案、便利设施方案和客户服务方案的实施，物业管理公司可以为写字楼租户打造一个舒适、安全、便利的办公环境。

写字楼方案(篇6)

一、活动目的：

1、提升公司凝聚力

2、加强各部门同仁之间的沟通与联系

3、增强公司员工的集体观念

4、喜迎新年

二、活动内容

参加人员：公司各级领导、公司全体员工

活动日期、时间 ：暂定

活动地点：xx酒店

1、公司领导致词

2、春节文艺演出

三、活动流程

1、开场主持：

主持人1：亲爱的各位领导同仁，大家晚上好~！今夜，让你我欢聚一堂，构筑今宵欢乐无眠之夜；今夜，星光灿烂，点燃元旦的焰火，看喜庆的礼花四处绽放。在溢满欢乐的笑声中，此起彼落的歌声里，心随欢歌笑语飞上了遥远的星河。

主持人2：尊敬的各位朋友，各位来宾晚上好，今夜，你如约走来，带着满面春风，一身华彩，走进闪客启航，让我们手挽手，心连心，共度今晚美好的时光！

2、请酒店领导讲话，致词后晚会正式开始。

3、主持人宣布晚会开始

4、演唱《新年好》，《新年好》在开场宣布晚会开始后由嘉宾来演唱。

5、节目表演

6、颁奖典礼，评出节目中的一二三等奖及优秀等奖，请酒店领导上台为获奖节目颁奖并致辞。

7、嘉宾演唱《难忘今宵》歌曲在晚会结束语前由嘉宾来演唱。

8、结束语：

主持人1：虽然我们无法阻拦时间的流逝，但是我们可以主宰自己的心情

主持人2：妍丽的鲜花祝大家新年快乐；闪动的烛光祝大家平安如意

主持人组成一曲旋律、开启一片温馨的心灵

主持人恬静的氛围、舒心的休憩编织成您快活的生活

主持人1：愿大家以微笑迎接青春的岁月和火一般的年华

主持人2：愿人世间梦幻般的鲜花与绿叶永远陪伴大家温馨的回忆

主持人1：愿我的祝福如朵朵小花开放在温馨的季节里为大家点缀欢乐四溢的佳节

9、整场晚会结束

四、附录

个数、参见表演人员名单及内容。

2、晚会注意事项：

1、做好彩排工作，彩排安排在正式晚会前两天，彩排次数2—3次。

2、第一次彩排看节目内容然后进行节目排序。

也可以让表演者自己想节目串词然后写张纸条上来再汇总。

节目串词、按照排列好的节目顺序来一遍。

要紧凑该安排什么道具要做好准备。

要考虑整台节目完了后是否要集体谢幕。放什么音乐说什么结束语、大家怎么上台都要做具体安排。

7、在彩排中如果发现某些节目道具搬运困难要找到足够的人手负责搬道具固定人手搬固定的道具就不会混乱，而且节目衔接也不会迟缓！

8、第二遍考虑好也商量好了就到第三遍正式彩排。

9、第三遍正式彩排需要大家穿着服装各个岗位工作人员要就位。

大家穿服装就像正式的表演一样从头到尾来一遍。出现任何差错都不要紧继续进行完毕。最后结束了才研究为什么出错

细节问题：

1、在整台晚会进行中许多细节都是不可以忽视的，例如灯光，音响，化妆，道具，服饰等。

2、在晚会开始前要检查灯是否能按计划亮灭，负责灯光的人员在晚会中都要在场。

3、主持人的话筒是比较爱出问题的一个地方，经常会出现发不出声音等情况，所以晚会应当多备几个话筒。由专门的保安人员负责安全消防工作和晚会次序维护工作。

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